文 / 呂秋遠《預見熟年的自己：老後自在的生活法律》
這些房子都是她跟先生一起努力打拚來的，他們想要給誰就給誰，難道還要女兒同意嗎？
除了身體狀況始終沒有好轉外，她最近心情還不錯，至少有三間不動產陸續成交，也簽訂了買賣契約。她已經想好，第一間、第二間房子已經可以辦理過戶，拿到的錢就給長孫買一間大一點的房子。第三間，也已經簽約，只要在美國的女兒給她印鑑證明，也可以再換一間給兒子。對於她的規劃，自己覺得非常得意，因為先生的想法跟她一樣，就是要把資產交給兒子，才叫做傳承。
她與先生從年輕時，就開始「蒐集」不動產，而且以房養房，越換越大、越多。他們相信「有土斯有財」，臺灣人就相信不動產，無論在什麼時機點，買不動產就對了。所以在一九九五年臺海危機前後，他們就選擇入市，SARS、美國次貸危機等等時間點，都有大量敲進房子。可是，他們也相信，政府的課稅能力，因此早就分散風險。他們有四個孩子，就把所有的房地產分成六份，除了自己夫妻外，四個孩子統統都有不動產登記在他們名下，而且從孩子年紀還小開始，就陸續登記，這樣至少不會有太多遺產稅的問題。不過，讓他們夫妻扼腕的是，他們只有一個兒子，其他三個都是女兒。好在媳婦之後又生下兩個男孫，也算是小有成績。她曾經跟媳婦說，生一個兒子給一間房子、生一個女兒給兩百萬，看來媳婦確實有認真「工作」。
前幾天早上，房屋仲介打電話給她，要她準備女兒的印鑑證明，因為買方已經要辦理過戶。她看了一下時間，應該是美國時間的晚上，於是她打了電話給大女兒，請她盡快回國來處理這件事。想不到，大女兒對於這件事情，竟然十分冷淡，而且沒有要回來的意思。她心裡覺得非常惱怒，當下就把電話掛了。所有女兒名下的房子，都是她與先生買的，只不過借女兒的名字登記而已，大女兒憑什麼拒絕她？可是，掛斷電話後，她冷靜想想，發現問題有點嚴重，如果大女兒真的不願意回來處理印鑑證明，那麼房子到底要怎麼過戶？如果不能過戶，她不就違約嗎？一旦違約，依據契約可是要給付違約金給買方的，她該怎麼辦？
於是，她趕緊打電話給仲介，告訴仲介現在的情況。仲介聽到這些話，覺得非常不可思議。仲介對她說：「這房子是您的，只是借名登記在大女兒身上不是嗎？她怎麼敢這麼對您？您要不要考慮跟律師討論，請求返還房屋登記？」她一想也有道理，於是找了他們家的御用律師討論，但是律師無奈地告訴她，就算提告，也得要大半年，而交屋期限就是下個月，下個月不交屋，一樣違約。而且，提告也不一定有勝算，大女兒可能會主張是贈與。聽到這段話，她差點沒暈倒，這明明就是借大女兒名義登記的房子，當時又沒有說要送給大女兒，法律怎麼這麼多眉角。最後，律師與仲介的意見，都是勸她忍氣吞聲，先「騙」她回國取得印鑑證明再說。於是，她打了第二次電話給大女兒。
在電話裡，她好說歹說，希望大女兒可以回來臺灣，辦理印鑑證明，並且同意過戶。大女兒沉默了很久，總算開了口，她問媽媽，為什麼二妹與小妹的房子，都被她賣掉以後，錢竟然不是交給她們，而是直接幫弟弟、長姪買房子？難道他們家就是重男輕女，只在意男系子孫，女兒都不值錢嗎？她聽到女兒講這些話，其實相當錯愕，她跟女兒說，是不是重男輕女，一點也不重要，重點是，這些房子都是她跟先生一起努力打拚來的，她們想要給誰就給誰，難道還要女兒同意嗎？當然，大女兒不會接受她這樣的說法，於是這通電話又是不歡而散。
經過了一夜的思索，她覺得這樣也不是辦法。她想通了，把違約金付給買方，不如把錢給女兒。於是，她又打了第三通電話給大女兒。這次，她直接跟大女兒說，只要回來臺灣辦理印鑑證明，並且過戶給買方，她願意把一百萬元給大女兒。沒想到大女兒竟然冷漠地對她說，除非把所有交易的錢都給她，否則她不會回來簽名的。她聽到大女兒竟然這麼說，二話不說又掛了大女兒的電話。只是，她到底該怎麼辦？這本來不就是她的房子嗎？
【呂律師聊天室】決定借名登記之前的思考
借名登記，在民法上並沒有明文規定，而是以類推適用委任關係的無名契約，作為法律上的處理方式。在現實生活中，有許多借名登記的契約出現，特別是不動產登記。不動產是以在地政事務所的登記，作為合法持有的判斷依據，只要是登記人，就推定是所有權人，除非能夠提供相關契約或證據，作為佐證，當借名登記契約終止，對方不願意返還不動產時，才能向法院請求返還不動產。事實上，這種訴訟並不容易處理，因為要舉證相當困難，特別是在親友之間的登記，更是如此。
以父母子女來說，許多父母為了不同的原因，會把購買的不動產就放在孩子名下。第一種常見的情況，是因為節稅，不論是遺產稅、贈與稅、奢侈稅等，在購買時就直接過給孩子，讓孩子當人頭，以省下要繳納的稅賦。第二種情況，就是貸款，因為兒女有特殊類別的貸款，例如首購利率低，為了節省利息支出，所以由兒女持有不動產。第三種情況，是父母本身有負債，因此把房子放在孩子身上，避免被強制執行。第四種情況，是父母為了讓孩子都有安身立命之處，畢竟臺北居，大不易，因此先行購置資產，讓每個孩子都有一間房子，但還是由爸媽收取租金或是處分出售等，所有權狀也是在爸媽手上。最後，就是資產配置，爸媽事先已經把自己的資產都分配好，避免未來大家在遺產上有所爭執。但無論哪一種情況，往往最欠缺的舉證，就是契約。
事實上，要證明借名登記，並不容易，因為被告往往會主張是原告贈與。就法院的判斷標準而言，一般都會以原告主張的借名登記理由是否合理、不動產平常由誰管理處分、當時購買及往後給付貸款的資金由誰支付、所有權狀究竟在誰手上、借名者與被借名者的對話紀錄等等，不同的主客觀因素綜合考量。但是，因為是原告要負舉證責任，而不動產登記在對方名下，往往是年代久遠，要提出證明時其實不容易，是以，法律上衍生的糾紛相當多，以夫妻來說，主張彼此的借名登記並無意義，因為依據剩餘財產分配的規定，登記誰名下，都要給對方一半；但如果是父母對子女提告，那就會相當慘烈，而且最後的結果，幾乎都是親情蕩然無存。
那麼，要如何預防這種情況發生？其實會有這些訴訟，都是起因於不公平與貪念。父母如果在不動產借名登記之時，不考慮到性別平等，最後往往就會衍生女兒與兒子的戰爭，因為小孩子不會在意這些問題，但是等到長大以後，發現父母竟然想要把房子統統過給兒子，當然心裡會不舒服，如果這時候需要女兒配合，那就會有很多怨言出現，甚至不願意配合的女兒也大有人在。另外一種情況，就是父母坐視有兄弟姊妹把父母給的房子賣掉，但是卻要沒有賣掉房子的兄弟幫忙，再把自己的房子交出來分配，這時候難免就會有其他人埋怨，是不是比較乖的孩子就比較辛苦？而亂花錢的孩子，爸媽反而會保護他們。當然，如果真正回溯到房子的源頭，確實是爸媽購買的，孩子也都沒出錢，並沒有資格講些什麼。可是，站在孩子的立場，這房子已經在他們名下這麼久，爸媽卻要主張這房子是他們的，他們才有權利分配，心裡不舒服，這也在所難免。
因此，如果爸媽真的要把房子借名登記在兒女身上，最重要的當然是心態問題，而不是契約。如果爸媽可以把所有權狀收在身上、而且時刻提醒小孩，這是請他們「幫忙」登記的房子，真正的所有權都在爸媽身上，或許可以稍微減低往後兒女的抱怨。這時候再來談契約，雖然很現實，但也有必要性，至少可以解決法律上的紛爭。可是，談到財產，本來就一定會有人不滿意，除了心態要調整、契約要完備，最好的方式還是不要把不動產放在任何人身上。請記得，雖然說不要檢討被害人，但是引起貪念的人，特別是家人，有時候也得要承擔起家庭不和的責任。
──本文摘自三采文化《預見熟年的自己：老後自在的生活法律》 / 呂秋遠
