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房子借名登記在兒女名下,卻拿不回來?

2021/8/26  
  

/ 呂秋遠《預見熟年的自己:老後自在的生活法律》

 

這些房子都是她跟先生一起努力打拚來的,他們想要給誰就給誰,難道還要女兒同意嗎?

 

除了身體狀況始終沒有好轉外,她最近心情還不錯,至少有三間不動產陸續成交,也簽訂了買賣契約。她已經想好,第一間、第二間房子已經可以辦理過戶,拿到的錢就給長孫買一間大一點的房子。第三間,也已經簽約,只要在美國的女兒給她印鑑證明,也可以再換一間給兒子。對於她的規劃,自己覺得非常得意,因為先生的想法跟她一樣,就是要把資產交給兒子,才叫做傳承。

 

她與先生從年輕時,就開始「蒐集」不動產,而且以房養房,越換越大、越多。他們相信「有土斯有財」,臺灣人就相信不動產,無論在什麼時機點,買不動產就對了。所以在一九九五年臺海危機前後,他們就選擇入市,SARS、美國次貸危機等等時間點,都有大量敲進房子。可是,他們也相信,政府的課稅能力,因此早就分散風險。他們有四個孩子,就把所有的房地產分成六份,除了自己夫妻外,四個孩子統統都有不動產登記在他們名下,而且從孩子年紀還小開始,就陸續登記,這樣至少不會有太多遺產稅的問題。不過,讓他們夫妻扼腕的是,他們只有一個兒子,其他三個都是女兒。好在媳婦之後又生下兩個男孫,也算是小有成績。她曾經跟媳婦說,生一個兒子給一間房子、生一個女兒給兩百萬,看來媳婦確實有認真「工作」。

 

前幾天早上,房屋仲介打電話給她,要她準備女兒的印鑑證明,因為買方已經要辦理過戶。她看了一下時間,應該是美國時間的晚上,於是她打了電話給大女兒,請她盡快回國來處理這件事。想不到,大女兒對於這件事情,竟然十分冷淡,而且沒有要回來的意思。她心裡覺得非常惱怒,當下就把電話掛了。所有女兒名下的房子,都是她與先生買的,只不過借女兒的名字登記而已,大女兒憑什麼拒絕她?可是,掛斷電話後,她冷靜想想,發現問題有點嚴重,如果大女兒真的不願意回來處理印鑑證明,那麼房子到底要怎麼過戶?如果不能過戶,她不就違約嗎?一旦違約,依據契約可是要給付違約金給買方的,她該怎麼辦?

 

於是,她趕緊打電話給仲介,告訴仲介現在的情況。仲介聽到這些話,覺得非常不可思議。仲介對她說:「這房子是您的,只是借名登記在大女兒身上不是嗎?她怎麼敢這麼對您?您要不要考慮跟律師討論,請求返還房屋登記?」她一想也有道理,於是找了他們家的御用律師討論,但是律師無奈地告訴她,就算提告,也得要大半年,而交屋期限就是下個月,下個月不交屋,一樣違約。而且,提告也不一定有勝算,大女兒可能會主張是贈與。聽到這段話,她差點沒暈倒,這明明就是借大女兒名義登記的房子,當時又沒有說要送給大女兒,法律怎麼這麼多眉角。最後,律師與仲介的意見,都是勸她忍氣吞聲,先「騙」她回國取得印鑑證明再說。於是,她打了第二次電話給大女兒。

 

在電話裡,她好說歹說,希望大女兒可以回來臺灣,辦理印鑑證明,並且同意過戶。大女兒沉默了很久,總算開了口,她問媽媽,為什麼二妹與小妹的房子,都被她賣掉以後,錢竟然不是交給她們,而是直接幫弟弟、長姪買房子?難道他們家就是重男輕女,只在意男系子孫,女兒都不值錢嗎?她聽到女兒講這些話,其實相當錯愕,她跟女兒說,是不是重男輕女,一點也不重要,重點是,這些房子都是她跟先生一起努力打拚來的,她們想要給誰就給誰,難道還要女兒同意嗎?當然,大女兒不會接受她這樣的說法,於是這通電話又是不歡而散。

 

經過了一夜的思索,她覺得這樣也不是辦法。她想通了,把違約金付給買方,不如把錢給女兒。於是,她又打了第三通電話給大女兒。這次,她直接跟大女兒說,只要回來臺灣辦理印鑑證明,並且過戶給買方,她願意把一百萬元給大女兒。沒想到大女兒竟然冷漠地對她說,除非把所有交易的錢都給她,否則她不會回來簽名的。她聽到大女兒竟然這麼說,二話不說又掛了大女兒的電話。只是,她到底該怎麼辦?這本來不就是她的房子嗎?

 

 

【呂律師聊天室】決定借名登記之前的思考

 

借名登記,在民法上並沒有明文規定,而是以類推適用委任關係的無名契約,作為法律上的處理方式。在現實生活中,有許多借名登記的契約出現,特別是不動產登記。不動產是以在地政事務所的登記,作為合法持有的判斷依據,只要是登記人,就推定是所有權人,除非能夠提供相關契約或證據,作為佐證,當借名登記契約終止,對方不願意返還不動產時,才能向法院請求返還不動產。事實上,這種訴訟並不容易處理,因為要舉證相當困難,特別是在親友之間的登記,更是如此。

 

以父母子女來說,許多父母為了不同的原因,會把購買的不動產就放在孩子名下。第一種常見的情況,是因為節稅,不論是遺產稅、贈與稅、奢侈稅等,在購買時就直接過給孩子,讓孩子當人頭,以省下要繳納的稅賦。第二種情況,就是貸款,因為兒女有特殊類別的貸款,例如首購利率低,為了節省利息支出,所以由兒女持有不動產。第三種情況,是父母本身有負債,因此把房子放在孩子身上,避免被強制執行。第四種情況,是父母為了讓孩子都有安身立命之處,畢竟臺北居,大不易,因此先行購置資產,讓每個孩子都有一間房子,但還是由爸媽收取租金或是處分出售等,所有權狀也是在爸媽手上。最後,就是資產配置,爸媽事先已經把自己的資產都分配好,避免未來大家在遺產上有所爭執。但無論哪一種情況,往往最欠缺的舉證,就是契約。

 

事實上,要證明借名登記,並不容易,因為被告往往會主張是原告贈與。就法院的判斷標準而言,一般都會以原告主張的借名登記理由是否合理、不動產平常由誰管理處分、當時購買及往後給付貸款的資金由誰支付、所有權狀究竟在誰手上、借名者與被借名者的對話紀錄等等,不同的主客觀因素綜合考量。但是,因為是原告要負舉證責任,而不動產登記在對方名下,往往是年代久遠,要提出證明時其實不容易,是以,法律上衍生的糾紛相當多,以夫妻來說,主張彼此的借名登記並無意義,因為依據剩餘財產分配的規定,登記誰名下,都要給對方一半;但如果是父母對子女提告,那就會相當慘烈,而且最後的結果,幾乎都是親情蕩然無存。

 

那麼,要如何預防這種情況發生?其實會有這些訴訟,都是起因於不公平與貪念。父母如果在不動產借名登記之時,不考慮到性別平等,最後往往就會衍生女兒與兒子的戰爭,因為小孩子不會在意這些問題,但是等到長大以後,發現父母竟然想要把房子統統過給兒子,當然心裡會不舒服,如果這時候需要女兒配合,那就會有很多怨言出現,甚至不願意配合的女兒也大有人在。另外一種情況,就是父母坐視有兄弟姊妹把父母給的房子賣掉,但是卻要沒有賣掉房子的兄弟幫忙,再把自己的房子交出來分配,這時候難免就會有其他人埋怨,是不是比較乖的孩子就比較辛苦?而亂花錢的孩子,爸媽反而會保護他們。當然,如果真正回溯到房子的源頭,確實是爸媽購買的,孩子也都沒出錢,並沒有資格講些什麼。可是,站在孩子的立場,這房子已經在他們名下這麼久,爸媽卻要主張這房子是他們的,他們才有權利分配,心裡不舒服,這也在所難免。

 

因此,如果爸媽真的要把房子借名登記在兒女身上,最重要的當然是心態問題,而不是契約。如果爸媽可以把所有權狀收在身上、而且時刻提醒小孩,這是請他們「幫忙」登記的房子,真正的所有權都在爸媽身上,或許可以稍微減低往後兒女的抱怨。這時候再來談契約,雖然很現實,但也有必要性,至少可以解決法律上的紛爭。可是,談到財產,本來就一定會有人不滿意,除了心態要調整、契約要完備,最好的方式還是不要把不動產放在任何人身上。請記得,雖然說不要檢討被害人,但是引起貪念的人,特別是家人,有時候也得要承擔起家庭不和的責任。

 

 

──本文摘自三采文化《預見熟年的自己:老後自在的生活法律》 / 呂秋遠