文/王繁捷《成為1%的創業存活者：貝克街王繁捷如何以20萬創造5,000萬業績？》
教戰① 尋找方便客戶上門的地點
我做過實境遊戲和蛋糕業，同時又有幾次擴大的經驗。關於找店面，我最常用的做法，是直接分析顧客住在哪一區，朝那個地區開店。
因為我是以網路販賣產品起家，手上握著所有客戶的地址，因此只需要：
● 把地址列出來。
● 匯入Google 地圖，電腦會在地圖上排列出小紅點，每個紅點都代表一個客戶的地址。
● 紅點最密集的地方就是理想的開店位置。
這個做法很有效，因為每當我在那個地區開店，都會有一堆老客戶跑來說：「我常買你們的產品，沒想到你們開店開到我家附近。」這是當然的，因為我就是刻意找老客戶多的地方附近開店。
但是對於非網路起家的人，要找到適合的地點就得先做下面的基本功課：
◆ 先決定店面的功用
店面的功用有幾種，例如讓老客戶取貨、內用、吸引新客戶等等。
如果你的行銷模式，主要依靠網路和老客戶回購，不靠店面吸引新客戶，會比較好找，只要離捷運站近、靠近市區，租金又便宜就好。在小巷弄裡也沒關係，因為你不需要人潮。
如果你想靠店面吸引新客戶，就需要人潮，並多做一些功課，也就是接下來要談的：
◆ 瞭解客戶，並分析區域
調查區域人口數是基本的工作，除此之外，還要瞭解客戶—客戶是什麼樣的人？文青？單身上班族？小家庭？
如果你已經營業一段時間，自然知道他們是什麼樣的人；若你還沒開始經營，就要看看和你類似的店家(而且要生意好的)，他們都吸引到什麼樣的客人。
接下來分析你選的區域，是不是目標客戶集中的地方？人口多，但不是你目標客戶的話，也沒有意義。
◆ 在中意的地點從早站到晚，觀察有多少目標客群路過(持續幾天)平日、假日、週末都要看，因為經過的客群、人數可能會不一樣。
要小心，如果你挑的店面位在大馬路旁，表面看起來人潮很多，但都是汽車快速通過的話，幫助就不大，因為開車的人看不到你的店。要在這條路上走路的目標客戶多，才有價值。
◆ 瞭解客戶，並分析區域
調查區域人口數是基本的工作，除此之外，還要瞭解客戶—客戶是什麼樣的人？文青？單身上班族？小家庭？
如果你已經營業一段時間，自然知道他們是什麼樣的人；
◆ 尋找類似的目標客戶
知道自己的目標客戶是什麼樣的人後，不妨觀察一下這地點，有沒有哪個店家的客戶也可以成為你的目標客戶，即使是不同產業也沒關係。
◆ 確認顧客的習慣
如果有這樣的店家，生意又不錯，那就要觀察這些客人是因為經過、注意到而被吸引進去，或者是直接進到店裡消費的老顧客？
教戰② 人潮是因為店家魅力而來？還是地點真的好？
如果東張西望後才進去的人很多，就表示這個地點的廣告效果不錯，可以吸引人到店裡。但如果上門的都是直接走進店裡的老客戶，那這個地點的優劣就有待商榷，因為人潮不是被地點的廣告效益吸引來的。
◆ 和鄰居探聽情報
看上想租的地點之後，問問附近的店家，那個點的租金是便宜還是貴？上一個房客離開的原因、人潮流量品質如何等等各種問題。多多打聽，可以得到非常多有用的情報。
另外要特別強調最關鍵的一件事，那就是你找店面的時候，一定要問自己：租到這個地點，結果不理想的話，需要多久時間才爬得起來？
