《37歲賺進一生財富》從公務員到房仲教父的億萬人生

《37歲賺進一生財富》

定價：NT$280


	應傑兄是我在國內政經企業界的多年好友，更是我擔任全國商業總會理事長的得力常務理事，同時也是我在接待國內外工商財經團體及主持國內重要工商會議時重要的夥伴。應傑兄的出身背景有許多地方與我雷同，我自屏東師範畢業後，即進入教育界服務、並考取司法官，爾後從商然後擔任立法委員。應傑兄雖出身平凡家庭，沒有顯赫背景但努力向上、成功大學畢業後考取調查局調查員，後轉任財政部賦稅署工作，離開公職後投入商界。但仍不忘其對民主改革的理想，先後出資出版《大時代》、《新生代》雜誌、並投資《民眾日報》推動民主改革之思維。足見應傑兄對國家社會的關心及有遠大的理想。從商有成，立足企業界後，應傑兄仍無法忘懷對民主改革之執著，投入增額國大代表的選舉，最後高票當選並擔任國大代表主席團主席，完成修憲及廢除萬年國代等重大憲政改革。多年來，我極力為商業界發聲，為推動兩岸經貿貢獻綿薄之力，開拓台灣經貿市場、提昇台灣經濟地位。並督促政府推動賦稅改革，為民眾爭取土地增值稅減半，降低遺產稅率為10%及提高遺產贈與稅免稅額為1300萬元等，稅賦合理化政策，讓海外資金回流以振興國內經濟。有應傑兄的並肩奮鬥，給我很大的鼓勵及支持。應傑兄的同學們多已退休，而他卻於此時接手投資台灣房仲加盟第一品牌東森房屋及參與台灣最大國道客運國光客運公司的經營，顯見他在企業經營有過人的前瞻與遠見。應傑兄在商界是出了名的節儉，他雖已是成功的企業家，擁有寬裕的財富，但仍不忘母親的教悔，勤守儉僕美德，實為現在當下年輕人效法的典範，而應傑兄願將其一生歷練的過程與理財的智慧和大家分享，更是讀者們的一大福音。



	應傑兄是建築業界的前輩，舉凡重要場合一定會看到他的身影，特別是要向政府單位提出建議或是幫消費者發聲，他總是率先發難與響應，主要是他骨子裡蘊藏豐富的正義感！常會路見不平，拔刀相助。也因為義氣相挺，他結識很多政界、商界與學界人士，更奠定他白手起家創設北橋建設，曾經擔任國大代表、中華民國房仲公會全聯會創會理事長、中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金創會主任委員，並現任東森房屋董事長、國光客運副董事長，跨足政商界的常勝軍，未來也將計畫成立商仲經營團隊，經營兩岸商辦不動產。應傑兄在民國六○年代曾兼差教書，在政大公企中心、東海、淡江、文化大學建教合作班上課，股票、房地產都能談。應傑兄常說：現代人一定要懂得運用股票跟房地產市場，擴大理財的範疇，交叉運用進行投資就能長期穩健無往不利。這位擁有房地產投資經驗豐富的前輩，非常熱愛本業，經常與同業交流資訊，特別是區域行情與發展趨勢，他投資房地產三十餘年來最好的寫照──購屋是用房子儲蓄、累積財富最具體有效的方法。而他本身也有三十五年以上的投資股票經驗，至於他的投資態度勇於認識市場變化，「能在別人看好聲中賣掉，在別人認為不好時進場」，他認為跟市場心態逆向操作，就能穩健獲利。應傑兄最成功的投資心法：趁房地產低點時買進，在高點時拿房子抵押貸款買股票，運用穩健殖利率的投資概念，才能年輕時就擁有一生財富。小地方節儉累積大財富，「節儉」更是應傑兄為人最重要美德，即使貴為大企業家，依然重視不浪費原則，甚至在會議場所發現瓶裝水喝不完浪費，也主張多人用杯子分配共同分享一瓶，不夠再補充；洗完手後用的擦手紙，他也會用來擦拭檯面。小細節看出他依然愛護地球資源，當省則省的傳統企業家美德，有很多白手創業的企業主，也未能持續保有創業精神，應傑兄有很好的風範，給後進學習效法的地方，值得我們共同分享。



	非常榮幸在王應傑董事長的大作付梓前，我能夠以好友的「特權」先睹為快，從應傑兄充滿感情的文字之中，不僅娓娓道來他個人的奮鬥歷程、投資觀、人生哲學，也是近四十年來台灣建築業的發展縮影。應傑兄跟我都在建築業工作了三十多年，真正從基層一步步跟台灣的土地一同呼吸。建築業被稱為火車頭工業，在房地產投資一元可帶動四點五元上下游產業的加乘效應，也能提供超過百萬人就業機會，對社會的穩定性有重大之貢獻。像我們這一輩，都是隨著台灣經濟發展一路走來的人，我跟我的同仁夙夜匪懈一起打拼，全力為購屋者打造一個安全穩固的住家。所以建築業不僅是我們的事業，也是一份社會責任。但是整體經濟畢竟有其起伏，只要是經歷過多次房地產不景氣、面臨SARS期間的蕭條，或是遇到二○○八年底全球金融海嘯肆虐造成房市、股市、債市三市急凍的我們，都更能體會應傑兄大作中提及的「成本觀念」以及「危機入市」，這些寶貴的人生經驗，足供企業經營者反芻，也能讓年輕人作為初入社會、打拼事業的圭臬。應傑兄的財經分析，向來讓我們這些老友折服，這本大作更讓我覺得應傑兄語言魅力外的文字功力。記得應傑兄是中華民國不動產仲介商業同業公會全國聯合會的創會理事長，能夠結合全國同業篳路藍縷，以啟山林，再對照他在沒有家世背景的情況下，一路創業、從政、盡企業家的社會責任，這種「從無到有「的台灣精神，相信都可以給大家很好的啟發。我自擔任台北市建築開發公會理事長開始，迄今再任中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長，應傑兄都大力協助我服務同業，這十多年來牽涉到建築業的政策、法令，應傑兄都無役不與；應傑兄同時也是我們國光客運的事業伙伴。所以我謹以同事、好友身分，感念一位「社會人、文化人、政治人、企業人」願意無私將其心得呈現給讀者，爰樂予推薦。



	王董事長應傑是位赫赫有名，從第一代不動產業中白手起家的前輩，一路走來身經百戰，歷經多次金融危機均能安然度過，且能應付許多的困難與挑戰，是少數成功且令人尊敬的長者。他本身對房地產的見解讓很多人學習且得到成功外，也能學習到避免失敗。他用很淺顯的文字來解說房地產投資的深奧道理，從深入淺出的道理中，讓想要從事不動產投資者能從中避免很多失敗的機會，因為房地產本身是沒有什麼傲人的大學問，惟有勤勞、節儉、努力不懈才能長久。房地產投資也不是外界所想的大起大落和有很多的暴利，而是從平凡真實當中，持之以恆就能致富，當然景氣、大環境、時機的掌握也都非常重要。書中除了能正確學習投資房地產的方法，讓我們從工作上得到喜悅，也可從中學到房地產經營的失敗學，多少人在房地產市場賺了很多錢、得到了名和利，卻忘了避開危險，最後落得失敗。在我個人生涯當中，常常看見多少房地產業的英雄好漢，名字最後都出現在法拍公告中，這就是房地產的成功與失敗學。王董事長將一路走過的人生道理，用淺顯文字呈現，讓我們晚輩在學習房地產投資中，避開很多的錯誤及失敗，並且不會走錯太多的冤枉路，這些是從其書中讓各位在投資房地產當中有多幾分的認識與體會，以及多一些平凡與真實。就如同巴菲特的名言「如果投資要花很多時間去理解，那絕對不是好的投資」。

購屋新手最好不要碰的五種房子

第一種　產權複雜的房子
有一個以上的屋主共同持有，或者是這間房子只有建物所有權，沒有土地所有權（地上權的房子例外），或者是房子裏住著房客，而這個房客與屋主並沒有簽定租賃期間的租約，諸如此類的情況，購屋新手最好不要碰。

第二種　採光很差的房子或是地下室　
採光條件很差的房子以及地下室，容易潮濕，不適人居，也不易找到接手的買家，最好避開。

第三種　有違法行為的房子
諸如陽台外推、違法夾層、工業住宅、新的頂樓加蓋，最好也不要買。

第四種　住辦混合的住家
除非這幢大樓的地段真的很搶手，管理素質也還不錯，不然住辦大樓的進出一向比較複雜，鄰居們對房子使用的角度不同，遇有糾紛時，有時較難協調出共識。

第五種　面前臨路很窄的房子
有些房子就算是位於大安區，但是面前的巷道是四米巷，甚至進出的巷弄是前幢大樓的防火巷，這樣的房子不僅救火不易，鄰居之間也會因為住得太近，不易保有隱私。

購屋新手最容易白白花掉的兩種冤枉錢

第一種　斡旋金
透過仲介買房子，反悔不買，斡旋金被房仲公司及屋主沒收。法律上是沒有「斡旋金」這個名詞的，純粹是房仲公司的用語，因此在付「斡旋金」讓仲介去向屋主議價時，除了要很確定自己的心意，更要很仔細地問清楚，怎麼付，付多少，付了以後怎樣的情況算是斡旋成功，怎樣的情況可以退回這筆錢？切記，一定要問清楚了，再出價斡旋，不然你反悔不買，這筆錢是要被沒收的喔！

第二種　預售訂金　
到接待中心買預售屋，付了訂金，反悔不買被沒收。反悔不買，除非是有歸責於建商的因素，否則這種情況，建商有權沒收訂金。同樣地，在付訂金之前要確認自己的心意，還有就是為了避免反悔被沒收的損失，訂金的數額不要太多。

購屋新手最容易吃虧的八項購屋權益

第一項，預售屋及中古屋的買賣合約有審閱期。可要求先把合約帶回家審閱幾天，再決定是否要付訂金購買。

第二項，要求建商寫明建材設備的「同級品」為何。建材和設備也是算在總價裏的，花錢買房子，對於自己的權益一定要爭取。預售屋交屋時經常出現建材設備與樣品屋落差太大的情況，都是在「同級品」這個條款上吃了虧。購屋人應要求建商註明何謂同級品，是以價位為同級標準，還是採用哪些同級的品牌？

第三項，DM要保留，樣品屋要拍照存證。買預售屋經常會發生交屋與當初銷售時訴求不同的情形，法律站在保護消費權益的立場，將建商當時銷售的廣告物視同契約一部份，因此建議消費者最好保留所有的廣告文宣品，最好連樣品屋也能拍照存證，將來如遇糾紛，消費者才有東西可以舉證。

第四項，如果是合建案，最好分別與建商和地主簽約。台北市土地稀有，建商與地主合建案的比例愈來愈高，購屋人應該分別與建商和地主簽約（與建商簽房屋買賣契約、與地主簽土地買賣契約），免得將來雙方發生糾紛時，極有可能拿不到土地產權。

第五項，要求建商寫明完工期限與交屋日期。如果建商敢在契約上註明，表示這家建商有本事做出承諾。註明完工期限與交屋日期，對購屋人是很大的保障。

第六項，公設的範圍有哪些。許多建商會灌虛坪，購屋人應該問清楚所謂的「大公」、「小公」究竟包括哪些範圍，使用權屬為何，還有就是進了自己買的房子的大門之後，究竟有哪些是算在公共設施當中？有些人買了之後才發現，權狀坪與使用坪是不一致的。

第七項，車位的產權和使用權。法律規定的車位種類有「法定停車位」、「獎勵增設停車位」和「自行增設停車位」等三種，最好問清楚大樓的車位是哪一種，如果有可以外賣的車位，屆時交屋後那些非住戶的車位持有人，會如何進出大樓？會不會造成管理上的問題？

第八項房仲知名品牌與區域品牌，消費權益有差別。知名的房仲品牌如遇有糾紛，總公司會協助協商、處理，而區域的房仲品牌則是只能向該公司負責人求償。購屋人找房仲業服務，應該以品牌知名度高、永續經營、服務度佳的品牌為優先。選擇加盟品牌，則應評估該公司負責人過往經營企業的穩定度與社會信任度。